Prospettica

Mercato immobiliare italiano: un nuovo inizio ma dobbiamo imparare dai nostri errori

I segnali di dinamismo del mercato immobiliare continuano sul lato delle transazioni (+4,9% l’aumento registrato nel 2017 rispetto al 2016) e iniziano a trasferirsi ora anche sui prezzi. Il mattone attira ancora acquirenti di prima casa ed investitori, grazie ai valori ormai a livelli minimi, ai mutui convenienti e ad una rinnovata fiducia alimentata da un discreto miglioramento del quadro macroeconomico del Paese.

La domanda in crescita e l’offerta che inizia a diminuire determinano dunque il rialzo dei prezzi.

I tempi di vendita si contraggono rispetto ad un anno fa ed, attualmente, nelle grandi città sono di 136 giorni, nei capoluoghi di provincia di 162 giorni e nei comuni dell’hinterland delle grandi città di 168 giorni.

 

Ma secondo molti analisti qualificati il mercato immobiliare rischia crash con prossimo rialzo tassi. Il nuovo avvertimento sul mercato immobiliare Usa, da sempre precursore delle dinamiche immobiliari nel vecchio continente, viene da una fonte autorevole. James Stack, il gestore dei fondi che dieci anni fa è riuscito a prevedere il crash poco prima che i prezzi toccassero l’apice.

 

“Siamo di nuovo nel 2005 volta in termini di estrema valutazione, eccesso psicologico e negazione (…) La gente non crede che il mercato immobiliare sia in una fase di bolla e non vuol sentir parlare dei prezzi, che stanno diventando speculativi”.

 

Se è innegabile che il mercato immobiliare si sia avviato verso una fase di ripresa è vero anche che questa presenta tratti di fragilità, legati alla debolezza del quadro economico generale, al perdurante attendismo della componente di investimento e al deprezzamento degli immobili a garanzia dei crediti in sofferenza in pancia alle banche.

Le compravendite residenziali realizzate nel corso del 2016 sono state 528.865; per il 2017 Nomisma prevede che il numero totale sarà 565.391 mentre per il 2018 584.523 sino a giungere a 616.513 nel 2019

Le condizioni di fragilità del mercato, anche in una fase di ripresa secondo le letture di molti operatori del settore, impongono la necessità di una sempre maggiore attenzione nel design delle singole operazioni immobiliari agli aspetti tecnici finalizzati alla creazione di un valore reale stabile e misurabile nel tempo che possa essere monitorato in tutte le fasi del progetto

In un mercato immobiliare in cui l’incremento di valore strutturale del bene tenderà a zero e la componente finanziaria diventerà sempre più preponderante assumono grande importanza le tecniche di gestione del progetto, la preparazione tecnica e le ipotesi finanziarie alla base delle singole operazioni.

La competitività del mercato e le condizioni macro-economiche porteranno ad una riduzione degli incrementi del valore rispetto ai dati storici del mercato italiano convergendo verso una condizione in cui la forbice tra profitto e perdita sarà sempre più ridotta. Il sottostante valore immobiliare tuttavia (se correttamente valutato!!) rappresenta un forte elemento di mitigazione del rischio

In uno scenario di grande complessità in cui, oltre alle variabili economiche si sommano le variabili tecniche, di progettazione e gestione dell’opera, e di mercato, la differenza tra il successo o il fallimento risiede in alcuni fattori chiave:

  • un attenta fase di advisor dell’operazione per la validazione delle ipotesi tecniche ed economiche alla base del progetto,
  • una corretta valutazione del patrimonio immobiliare nella fase di vendita ed una severa analisi di sensitività nella fase di design finanziario dell’operazione
  • monitoraggio della fase di esecuzione per evitare di disperdere valore in ritardi e costi non previsti
  • interazione continua tra le diverse anime del progetto (economica, tecnica e commerciale) al fine di poter cogliere in tempo reale i cambiamenti del mercato. Il progetto immobiliare, nonostante sia difficile da credere, non è un’entità immutabile nel tempo ma dati i suoi lunghi tempi di sviluppo deve essere in grado per quanto possibile di cogliere le variazioni di un mercato in continua, e sempre più rapida, evoluzione

 

 

La regia di questo processo richiede figure dedicate che abbiano una competenza in tutte le aree chiave del progetto.

L’ultima crisi immobiliare ci sta portando in dote la consapevolezza che l’investimento non sia un’attività collaterale accessibile a tutti nel loro tempo libero ma bensì caratterizzata da una complessità che richieda l’opera specializzata di professionisti preparati e multidisciplinari tali da poter governare al meglio tutte le fasi del processo.

 

Il project management e la gestione del rischio per la creazione del valore nel nuovo mercato immobiliare 

 

Già da qualche anno nel mercato delle costruzioni la componente finanziaria ha assunto un peso sempre maggiore, questo processo ha caratterizzato la formazione del nuovo mercato immobiliare In cui, parallelamente della crisi dei ruoli e figure professionali più tradizionali, giocano un ruolo da protagonista nuovi operatori professionali. L’analisi del mercato attuale ci mette davanti un mercato fortemente polarizzato:

 

  • da una parte il mercato di fascia alta dove si concretizzano grandi investimenti che originano i progetti più significativi che connotano le grandi aree urbane del nostro paese: È questo il “nuovo mercato immobiliare” in cui la committenza ha un forte carattere professionale, precise esigenze espresse in progetti dettagliati che si traducono in piani tecnico-economici di grande precisione ed in strumenti contrattuali cogenti.
  • dall’altra il mercato frammentato e polverizzato fatto in buona parte di interventi di recupero e riqualificazione delle residenze e di nuove costruzioni di piccola-media taglia. È questo il mercato più tradizionale, che caratterizza gran parte delle operazioni immobiliari, nel quale gli utenti finali sono le PM

 

Il livello di maturità del mercato immobiliare presenta notevoli differenze tra i diversi segmenti anche in termini di qualità dei servizi tecnici; moderni strumenti di progettazione e gestione come sistemi ERP, programmi di rappresentazione BIM e realtà virtuale dovranno a breve avvicinarsi verso il comparto più tradizionale che manifesta comunque una prevalenza nella dimensione economica complessiva, anche se in esso la competitività ed i margini economici per le strutture più organizzate e imprenditoriali sono destinati a diminuire.

 

 

Servizi tecnici per il “nuovo mercato immobiliare”

 

La particolarità dell’investimento immobiliare è che la sua redditività è duplice: da un lato il rendimento del asset (ovvero il flusso di reddito determinato dalla locazione), dall’altro l’incremento del valore. Massimizzare il rendimento ed evitare perdite impreviste e potenzialmente in grado di compromettere tutta l’operazione richiede professionalità specifiche

Per rendere effettivo il processo di finanziarizzazione gli investitori che operano nel campo immobiliare hanno bisogno di avere fornitori di servizi-partner in possesso di metodologie e strumenti in grado di garantire un effettivo controllo e pianificazione dei costi e dei ricavi nell’ambito delle operazioni immobiliari

L’obiettivo è che un cespite immobiliare generi un flusso di cassa “certo” e comunque paragonabile al pagamento di una cedola. Per raggiungere questo non facile obiettivo è necessario passare da una “gestione immobiliare diretta” operata in buona parte con personale dipendente a una “gestione professionale” realizzata da professionisti specializzati.

Solo una struttura che abbia come propria “missione aziendale” la valorizzazione strategica di asset immobiliari potrà garantire lo sviluppo di metodologie e strumenti in grado di permettere un’effettiva pianificazione e controllo dei costi e dei ricavi, sia nella fase di progetto che in quella di esercizio, e quindi un determinato e prefissato flusso di cassa

 

Conclusioni

Per il mondo delle costruzioni nel suo complesso orientarsi verso il “nuovo mercato immobiliare” comporta l’adozione di precise strategie aziendali per svolgere compiutamente il ruolo di developer:

 

  • progettazione di qualità, integrata con gli altri operatori del progetto (architettura, allestimento, elettrico, sistemi di automazione, sistemi di sicurezza, rivolgendo una particolare attenzione alle tematiche ambientali e del risparmio energetico, energie pulite, automatismi ecc.) spinta al dettaglio esecutivo ed in grado di originare una precisa e specifica valorizzazione delle opere da realizzare. Un progetto che parta da una attenta analisi delle esigenze del cliente e arrivi ad una proposta progettuale integrata ed innovativa.
  • rivolgersi ad un mercato fatto di clienti esigenti che richiedono offerte dettagliate, integrate con gli altri operatori della filiera;
  • assumersi la responsabilità di documenti contrattuali complessi che richiedono precise garanzie finanziarie e che hanno come obiettivo di misurare le performance del fornitore e a queste legare la modalità di pagamento;
  • avanzati standard di Project Management (PMI Standard) che garantiscono un controllo puntuale sull’andamento delle attività di costruzione, il loro allineamento le previsioni dei tempi e dei costi definiti dal contratto;
  • affrontare già in fase progettuale e di realizzazione il tema dei servizi post cantiere ovvero organizzare una offerta di servizi manutentivi come elemento fondamentale per offrire al cliente la gestione nel tempo del manufatto realizzato, garantendo precise performance in termini di efficienza e di riduzione del costo complessivo dell’intero ciclo di vita dell’immobile

 

 

 

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Le nuove dinamiche di mercato richiedono oggi professionisti preparati in ambito multidisciplinare capaci di ridurre il rischio di derive del progetto attraverso una tempestiva analisi applicata all’attività progettuale e gestionale delle commesse nonché l’implementazione di strategie di management nelle diverse fasi del progetto. Nel corso della nostra esperienza abbiamo sviluppato un taglio fortemente polivalente, tale da consentirci di comprendere accanto ai problemi della progettazione, della programmazione e della gestione, il loro impatto in termini di rischi tecnici, economici, finanziari e sociali. Tutto ciò ci permette di approcciare complessi processi progettuali, costruttivi, industriali, con particolare attenzione non al problema bensì alla sua soluzione.