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Il certificato di idoneità statica dell’immobile? 7 italiani su 10 non sanno cosa sia

Il 71,2% di chi cerca casa non conosce il certificato di staticità, né tanto meno sembra preoccuparsi della salute dell’immobile che sta acquistando.
Quanti immobili hanno un certificato di staticità?

Poco importa saperlo, se la quasi totalità degli italiani non sa che cosa sia. È proprio così, inutile stupirsi: se i cittadini hanno compreso il valore portato da certificazioni come quella relativa alla classe energetica di un immobile o quella sua tenuta antisismica, in pochi, pochissimi a dire il vero conoscono il certificato di staticità del fabbricato.

A renderlo noto un’indagine fatta da Immobiliare.it tra sei mila utenti del sito. Da queste domande, risulta che il 71,2% di chi cerca casa non conosce il certificato di staticità. E, nonostante oltre il 60% dei rispondenti abbia detto di essere piuttosto preoccupato della staticità dell’edificio in cui vive, l’84% di loro non ha mai avuto modo di informarsi circa lo stato del proprio fabbricato.

 

 

La consapevolezza sul tema da parte dei non addetti ai lavori risulta bassa anche alla luce di quanta importanza viene attribuita alla staticità degli edifici al momento della scelta di una casa: analizzando le risposte raccolte dal portale, si scopre che solo per un utente su tre questo aspetto è rilevante al momento dell’acquisto. Ma quando si è paventata l’ipotesi di un edificio danneggiato da piccoli cedimenti alle fondamenta o da crepe nelle murature portanti, l’atteggiamento di chi ha risposto al sondaggio è cambiato: il 53% infatti ha risposto che in casi come questo valuterebbe altri immobili nella zona, piuttosto che comprare casa in uno stabile non molto sicuro per sé e la propria famiglia.

 

Ma allora qual è il valore economico del certificato di idoneità statica ?

Parlando di costi degli immobili inseriti all’interno di edifici danneggiati, il 52,9% si aspetterebbe che il prezzo di vendita sia inferiore di oltre il 20% rispetto al valore di mercato; nel caso dei contratti di locazione, l’aspettativa si riduce ed è del 34,9% la percentuale di chi si aspetta uno sconto superiore al 20% sul canone di locazione.
Nonostante una generale scarsa conoscenza del tema, il 50% del campione intervistato ha detto di essere senza dubbio disposto a pagare i lavori di messa in sicurezza dell’edificio in cui vive con la propria famiglia. Circa il 40% valuterebbe la spesa a seconda dell’ammontare richiesto, mentre appena il 4,3% non prenderebbe neppure in considerazione questa ipotesi. Nel concreto, il 34,4% non baderebbe a spese pure di vivere serenamente in un edificio stabile; il 13,3% ha detto di essere disposto a spendere fino a 20 mila euro, per il 23,9% la spesa massima sarebbe di 10 mila euro e si fermerebbe a 5 mila il 28,3 del campione

 

Cos’è il certificato o dichiarazione di idoneità statica?

Il certificato di idoneità statica di un edificio è un documento che attesta le condizioni di sicurezza delle strutture portanti di un fabbricato, secondo le norme in vigore al momento della costruzione.

Si tratta di uno dei documenti che vengono richiesti, a discrezione della competente amministrazione comunale ai fini del rilascio dell’agibilità, quando per un fabbricato non esiste o non è reperibile il certificato di collaudo statico. Un altro ambito in cui è spesso richiesta è il perfezionamento di una domanda di condono edilizio. Nel secondo caso è previsto il deposito al Genio Civile, a differenza del primo.

 

Quali sono i controlli che deve eseguire il tecnico?

Il lavoro del tecnico si articola in due fasi:

  • una prima fase di analisi documentale, nella quale esegue una raccolta e verifica di tutte le informazioni utili a ricostruire la storia del fabbricato;
  • una seconda fase di indagine diretta per conoscere e studiare le condizioni al contorno, i materiali e il loro reale stato di degrado, eventuali quadri fessurativi presenti.

Qualora il tecnico durante l’analisi riscontri la presenza di fessurazioni o di un cedimento, indicherà gli interventi di rinforzo o di adeguamento antisismico necessari.
Ai fini della definizione del quadro di indagini da eseguire, un utile riferimento sono le linee guida del comune di Milano emerse dallo studio congiunto del comune con l’Ordine degli ingegneri (approvate con D.D. 598576/2016 in data 25/11/2016) in cui si definiscono due livelli di approfondimento delle verifiche

 

Linee guida e verifiche

Il documento fornisce anche le modalità di verifica secondo due livelli di indagine, cioè due differenti livelli di approfondimento e analisi:

 

  1. Verifiche di primo livello
    Si basano su analisi di tipo qualitativo eseguite durante sopralluoghi interni ed esterni, cioè l’analisi storico critica dell’edificio e del contesto, la definizione dell’organismo strutturale primario, l’interazione con fattori esterni indipendenti dal fabbricato. L’obiettivo è di rilevare la presenza di segnali di sofferenza, di pericoli esterni, elementi accessori a rischio ed eventuali interventi di modifica dell’organismo strutturale.Il rilascio del Certificato di Idoneità Statica avviene solo se l’esito della verifica è positivo e ha una validità massima di 15 anni.
  2. Verifiche di secondo livello
    Si basano su indagini sperimentali e analitiche che mirano a valutare e definire le soluzioni di intervento sulla struttura e sono necessarie quando le verifiche di primo livello non sono state esaustive o hanno evidenziano situazioni critiche. Nel caso in cui l’edificio risponde positivamente all’indagine di secondo livello, si ottiene il CIS, che ha validità massima di 15 anni. Se invece la verifica non risulta positiva, va effettuata la valutazione della sicurezza per la struttura secondo le disposizioni delle vigenti normativa sulle costruzioni, per stabilire:
  • la classe di rischio della struttura, non è una valutazione obbligatoria ma è sicuramente consigliabile sia come parametro di valutazione ai fini della conoscenza della vulnerabilità sismica dell’immobile rispetto ad un terremoto che in quanto necessaria per accedere a pieno ad incentivi quali il sisma bonus
  • se siano necessari interventi o l’uso della costruzione possa continuare senza interventi;
  • se sia necessaria una modifica nell’uso attraverso un declassamento, cambio di destinazione e/o imposizione di limitazioni e/o cautele;
  • se sia necessario procedere ad aumentare o ripristinare la capacità portante.

Sarà compito del progettista indicare in un’apposita relazione i livelli di sicurezza attuali o raggiunti con l’intervento e se sussistano delle limitazioni nell’uso della costruzione.

 

Il futuro della certificazione statica degli edifici .. la risposta del MIT

In risposta a un’interrogazione parlamentare in cui si è chiesto quali iniziative il MIT intendesse intraprendere per rendere obbligatoria la certificazione statica degli edifici, il sottosegretario di Stato per le infrastrutture e per i trasporti, Umberto Del Basso De Caro ha affermato che il certificato di stabilità degli edifici verrà introdotto inizialmente in forma volontaria, al fine di garantire a chi acquista il reale stato dell’immobile, e poi in forma obbligatoria al fine di creare uno strumento di legge mirato a salvaguardare la sicurezza dei cittadini e del patrimonio edilizio, come è stato già fatto per l’attestato di prestazione energetica.

 

Esistono già misure, quali il sisma bonus, che incentivano gli interventi di verifica e miglioramento statico degli immobili e grazie alle quali è possibile detrarre le spese sostenute.

 

Milano tra i primi ad rendere obbligatorio il CIS

Il Comune di Milano è tra i primi ad aver previsto nel nuovo regolamento Edilizio della città, in vigore dal 26 novembre 2014, che tutti gli edifici realizzati o collaudati da almeno 50 anni siano soggetti all’obbligo di verifica dell’idoneità statica per ottenere il relativo Certificato di Idoneità Statica, il CIS, da parte di un tecnico abilitato.

 

Nel Regolamento Edilizio di Milano è stabilito che:

 

  • entro il 26 novembre 2019, cioè entro 5 anni dall’entrata in vigore del Regolamento, tutti i fabbricati esistenti ultimati da più di 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo, se non in possesso di certificato di collaudo, dovranno essere sottoposti a tale verifica e certificazione;
  • entro il 26 novembre 2024, cioè entro 10 anni dall’entrata in vigore del Regolamento, tutti i fabbricati esistenti con data di collaudo delle strutture superiore a 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo, dovranno essere sottoposti a tale verifica e certificazione.

Si è stimato che in città sono oltre 26.000 gli edifici da sottoporre a verifiche di idoneità statica.

Al mancato rilascio del Certificato di idoneità statica nei tempi previsti viene meno anche l’agibilità dell’edificio o delle parti di questo non certificate. Il certificato di agibilità è tra i documenti obbligatori, richiesti dal notaio, da allegare all’atto di vendita.

 

L’impatto sul mercato immobiliare

Come ogni cambiamento e ogni nuova regola molte sono ancora le perplessità in merito all’applicazione del nuovo regolamento e all’impatto negativo che questo potrebbe avere sul mercato immobiliare.

 

Senza dubbio, l’obbligo di allegare il CIS agli atti di vendita comporterà non poche difficoltà operative, ma dall’altro lato sicuramente rappresenta, un importante vantaggio competitivo (circa il 50% dei compratori si aspetta una differenza di prezzo di oltre il 20% rispetto al valore di mercato) che permetterà ad alcuni operatori di distinguersi in un mercato sofferente

 

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